最高法院关于地下车位归属判决理由的评析

法院判决应是社会生活的标杆，最高法院判决应是各级法院判决的标杆。法治社会里，我们对判决内容有不同的见解，可以提出、讨论、评判，但是我们应当尊重判决。（判决书索引号见本号《地下车位纠纷相关判决解析》中的【参考裁判】）

【案情简介】

案一：开发商先与物业公司签订了小区（前期）物业合同，该物业合同到期后，该物业公司并未与开发商续约，但继续对小区实施物业管理。之后，小区业委会成立，该物业公司又与业委会签订了新的物业合同，并继续对小区实施物业管理。后开发商起诉物业公司，要求物业公司向开发商归还部分未处置（未长期出租）车位及其租金。（开发商起诉物业公司的案件，以下简称“案一”）

案二：在开发商起诉物业公司之后，小区业委会又起诉开发商，要求开发商归还上述部分未处置（未长期出租）车位及其租金。（业委会起诉开发商的案件，以下简称“案二”）

【“案一”判决结果】

１.一审、二审，都判决驳回开发商归还车位及其租金收益的请求，同时认定涉案地下车位为小区全体业主共有；

２.省高院、最高院两次再审，都判决物业公司应向开发商归还车位及其租金收益，同时认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有。

【“案二”裁判结果】

１.一审、二审，都判决驳回业委会诉讼请求，但却认定涉案车位应归小区业主共有；

２.广东高院经再审，于2019年11月21日，以事实不清为由，指令深圳中院再审“案二”，目前该案应在深圳中院再审中，尚无定论。

【最高法院 “案一”判决中关于车位归属的论证】

１.地下车位的建筑面积未作为公用建筑面积分摊到各业主所购房屋的公摊面积之中。

２.地下车位由开发商出资建设，没有证据证实开发商将地下车位的开发成本分摊到各业主的购房款之中。

３.开发商与业主虽未在购房合同中对车位进行约定，但与部分业主另以《车位租赁合同》的方式，将部分车位转让给业主使用，故双方对停车场权益进行了明确约定，不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定，认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。

４.业委会成立后，业委会、物业公司同意开发商将部分车位长租给部分业主，这也表明业委会、物业公司和部分业主对开发商将其拥有的车位进行出租不持异议。

５. 案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。

６.开发商作为地下人防工程的投资者，对人防车位享有收益。

综上，最高法院“案一”判决认为，不宜认定案涉车位已随房产所有权的转让，一并转移给全体业主共有。

【判决论证理由评析】

１. 计入公摊是判断属于业主所有的标准，而不计入公摊不能成为判断属于开发商所有的标准。如果公摊给业主，无疑自然属于业主共同所有；如果未公摊给业主，也未必就属于开发商所有。根据《房产测量规范》，为多幢楼服务的管理用房等不计入公用建筑面积向业主分摊。根据《物权法》及《民法典（征求意见稿）》，物业服务用房属于业主共有。也就是说，不计入公摊的物业管理用房等公用建筑面积，未必就一定属于开发商所有。

２. 关于车位建筑成本是否摊入房价不能成为判断所有权归属的标准。地下车位建筑成本摊入所购商品房的建筑成本，因很难对此举证证明，虽然理论上可以作为判断所有权归属的论据之一，但实践中除非举证责任倒置，一般很难作为判断车位权属标准的依据，而且即便证明开发商将地下车位的配建成本摊入了商品房售价之中，也未必就能仅以此为据认定地下车位归业主所有。反之，车位建筑成本未摊入房价也不能成为判断属于开发商所有的标准。

３.开发商与部分业主签订车位长期租赁合同，不能就此推断双方约定车位所有权属于开发商。深圳中院判决认为：虽然开发商已将地下停车场部分车位长期出租给部分业主，但并未经过所有权人即小区业主的同意，开发商不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权。深圳中院的这一论证，恰与最高法院 “业主对开发商将其拥有的车位进行出租不持异议、双方对停车场权益进行了明确约定”的论证相矛盾。深圳中院和最高法院都试图依据《物权法》第74条论证车位归属，但因对同一事实的认识不同，导致适用该条的结果大相径庭。本号认为，依据《物权法》第74条的约定归属条款，司法难以认定车位所有权。实践中，开发商与业主关于车位是否签合同、签什么合同，都不是业主所能决定的，往往双方签订的车位合同都是开发商拟定好的格式合同，业主出于车多位少、害怕涨价等因素，有时签订开发商提供的车位合同并非完全情愿，只是在法律关于车位归属规定不明确而自己又需要车位的情况下，无奈选择签订而已，不能据此就推断业主认可了开发商对车位的所有权。如果法律明确规定地下车位归全体业主共有，肯定没有业主会签开发商提供的合同。因此，相比之下，深圳中院的判决论证更有道理，不能依据业主签订了车位租赁合同，就认为业主对开发商享有车位所有权不持异议，甚至认为业主认可了开发商对车位享有所有权。况且，单个业主或部分业主，根本就没有途径在法律上与开发商争夺车位所有权，必须通过组建业委会才行；并且，司法实践中，业委会主张车位为小区业主共有的诉讼，基本上最后都以败诉收场。因此《物权法》第74条的这个车位约定归属条款必须要修改，只有明确规定车位归属，才能解决司法实践中的困惑和矛盾。

４. 地下车位虽未计入容积率，但这并不代表地下车位没有占用小区土地使用权。小区土地使用权是通过缴纳使用权出让金获得，而这个出让金是以容积率为基础计算出来的，容积率是计容总建筑面积与宗地（小区）面积之比，故在土地出让时容积率具有为计容建筑面积预设土地使用权的作用。因此，地下车位未计入容积率，不是表明地下车位没有占用小区土地使用权，不占用小区土地使用权，难道车位是建在小区外面的吗？地下车位未计入容积率，只是表明地下车位没有单独获得小区相应的土地使用权。小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至全体业主专有或共有。此时，未计容的地下车位虽然没有单独获得相应的小区土地使用权，但实际上却是占用着小区业主共有的土地使用权。因此，如果认为地下车位的建筑物因开发商投资建造而认定归其所有，那么地下车位占用的土地使用权则随房屋的出售而转移给小区业主共有，这样导致地下车位的建筑物所有权与其占用的土地使用权的主体不一致。开发商若以其地下车位的建筑物所有权向业主主张权益，业主也可以其地下车位的土地使用权向开发商主张权益，这种矛盾对立很荒唐；故我国对不动产权登记坚持建筑物所有权与土地使用权主体相一致原则，这也是为什么不计容地下车位等小区建筑物无法办理产权登记的原因所在。

５.人防车位也应先明确权属。对于权属不明的人防车位，虽然《防空法》规定开发商作为投资者有使用管理收益权，但前提是开发商必须能够实际控制车位；否则就会像本案一样纠纷多、争议大。本号认为，对于人防车位也可以参照其他地下车位确定权属，前提是只要从法律上保证能够国防优先使用即可，国防上的使用权并不会与人防车位的所有权发生矛盾和冲突，但可能会与基于所有权的使用权发生矛盾和冲突，法律上只要确保此时国防使用权优先即可。

６.最高法院既然已经将“案一”定性为物业合同纠纷，并按照债权法关系进行裁判，就不宜在判决中对车位所有权归属进行具有明显倾向性的论证；因为将“案一”定性为物业合同后，车位所有权纠纷就完全放在“案二”中去解决。最高法院关于“案一”的这个判决将导致下级法院在对“案二”车位所有权进行裁判时，不得不与最高法院判决中关于车位所有权的论证保持一致，因此，深圳中院再审“案二”时认定车位归开发商所有的概率很大，有兴趣的朋友可以跟踪关注该案。

７.在开发商已无法实际控制小区车位的情况下，即便法院将地下车位判归开发商所有，判决也难以执行。如果按最高法院的裁判思路， 深圳法院在“案二”中 将地下车位也改判归开发商所有，物业公司、业委会及小区业主如何向开发商返还车位？让开发商在小区里单独派驻管理组织接收管理这些地下车位吗？这样小区地下车位就成为小区的地下“飞地”，不仅难以操作，而且可能会使小区管理陷入混乱。另外，开发商又如何实现其所有权、收益权？如果强制物业公司、业委会、业主按开发商的定价租赁或购买车位并强制其把车位收益交给开发商，除非物业公司、业委会、业主与开发商之间有合同，否则法院仅仅基于开发商的车位所有权，就给物业公司、业委会、业主附加这样的强制义务，也没有法律依据。

综上评析，本号认为，在《民法典》未明确规定地下车位权属之前，司法裁判应坚持以下原则：在土地使用权出让时，地下车位建筑面积不计入小区容积率的，按规划配建的地下车位判归小区业主共有；地下车位建筑面积计入小区容积率的，按规划配建的地下车位判归开发商所有。这样裁判可使地下车位建筑物所有权与土地使用权的主体相一致，也可倒逼政府、开发商在土地出让、规划建造之初，就使未来地下车位建筑物所有权与土地使用权的主体相一致，避免今后产生相关难以合理解决的纠纷。

另见：自然资源部就城镇住宅小区地下车位确权登记问题征求意见（附：征求意见稿）》_法治动态_泛资讯网 探寻新闻背后的故事 http://www.cy468.com/asd/aritcle1294.html